事業再生・会社再建・M&A・事業譲渡・会社分割・経営改善・債務・連帯保証問題に立ち向かうセントラル総合研究所・八木宏之のブログ

八木宏之の時事ウォッチ


スマホ急速な普及でネット上には膨大な個人情報が蓄積
スマートフォンの急速な普及により、インターネット通販やオンラインサービスなどインターネットを介して膨大な個人のデータが生成されています。
インターネットの他にも「Suica」などのICカードやクレジトカードなど、現金第一主義の日本においてもキャッシュレス化が進みつつある予感があります。
ただ、これらのデータは「いつ、誰が、どこで、何を、購入したり、性別や年齢、交通網の駅の利用」などのビッグデータが蓄積され、データ活用には安全性や透明性の確保が必要となります。

個人同意の元、企業がビッグデータ活用の実証実験開始
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このビッグデータをコントロールし販売につなげたい企業と、個人情報を守りたい個人の間で合意の元、どのようにデータを扱うかはこれまで各国で模索されてきました。
日本は、この課題を解決するため「個人銀行」の検討が進み、事業者の持つビッグデータを個人同意の上で収集し管理、企業へ提供する実験が日立製作所や日立コンサルティング、東京海上日動火災保険、日本郵便など6社によって進められています。
個人情報は今後、確実に普及するIoT(Internet of Things:モノのインターンネット)を見据え、世帯構成や家庭での電力使用量、個人の活動量までセンサーから生成されるデータも取り扱われます。

ネット広告費20兆円へ、テレビ広告費抜く勢い
膨大な情報を持つビッグデータは、消費やサービスを販売する企業にとっては莫大な利益を生む可能性があり、現状でもインターネット上では個人の嗜好に合わせた広告を表示することで広告費は20兆円規模に達しています。
平成30年、世界の総広告費に占めるインターネット・デジタル広告の割合は、38.3%となり、テレビ広告費の35.5%を初めて上回る予測です。
スマートフォンの普及により、「Youtube」などの動画サイトや音楽配信サイトが無料で提供され、さらにSNS(Social Networking Service:趣味、嗜好や友人とのコミュニケーションサービスのサイト)広告費も加わり、デジタル広告はさらに拡大の余地があります。

「ビッグデータを利用したい」日本企業19.2%、米国企業45.7%の差
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総務省によると、「情報銀行」に対する利用についての企業への調査では、「是非利用したい」、「やや利用したい」と答えた企業は日本が19.2%に対し、米国では45.7%と、米国企業は日本企業の倍以上にビッグデータを重要視しており、その費用対効果も裏付けられていると考えられます。
日本では、個人情報保護法案成立前の平成25年6月末にJR東日本の「Suica」の情報が企業に販売され、「問題あり」との指摘が同社に多数寄せられ、わずか1ケ月弱で販売を中止した経緯もあります。
今回の実証実験の結果を元に、安心で信頼できる「情報銀行」の利用条件を整理し、認定基準の改善案として提示することで「情報銀行」の実装を加速していく計画です。


[2018.9.18]

生産年齢人口の減少、歯止め効かず
安倍政権は9月5日、希望する高齢者が70歳まで労働できるように現行の65歳までの「雇用継続義務付け年齢」を見直す検討に入りました。
日本の生産年齢人口は15歳〜64歳となっているものの、急速に減少しており、外国人労働者に頼っているのが実情で、それでも滞在期限は迫っており人手不足に滑車がさらにかかることが予測されています。
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このため、元気で労働意欲のある高齢者に働いてもらいたいとの主旨で、65歳以上の高齢者を積極的に採用する企業へ助成金を拡充することを検討しています。
今後、安倍政権の「未来投資会議」などで経済界などの代表も交え議論する予定です。

安倍政権、70歳まで働けば社会保障費の補填にも
希望する高齢者が70歳まで働けるよう安倍政権が整備に乗り出すのには、生産年齢人口の減少を補い、さらに社会保障費の担い手を増やしたいという背景があります。
ただ、企業にとっては人手不足は解消されるものの、賃金の問題や企業が負担する社会保険料は労働者と折半するため、コスト増加など課題は残ります。
日本の生産年齢人口は昭和58年の約8,700万人をピークに減少に歯止めがかからず、高齢者人口がピークに達する2040年には約6,000万人を割り込む予測で、今後も少子化対策が先延ばしになれば外国人技術者や、移民にまで労働を担うことにもなります。

年金支給60歳から65歳へ、さらに70歳へ?
安倍首相は9月7日、自民党総裁戦が告示され、3期連続再任された際には「憲法改正」のみならず、65歳以上を対象とした「生涯現役時代」の雇用改革を始め「社会保障制度」の大改革を断行すると明言。
次期総裁任期のうち、最初の1年で65歳以上の継続雇用年齢の引き上げを検討し、その後の2年で社会保障制度全般の改革に取り組む決意を示し、70歳を超え、年金受給開始を選択できるようにすると宣言しました。
安倍首相は、「働き方改革」と「社会保障制度」を連動させる必要性を訴え、「国民の負担のバランスをしっかり考えたい」と述べています。

「働きたくても働けない」高齢者の生活保護世帯は半数超え
安倍政権では、年齢に関わらず柔軟に働ける高齢者の整備の一環として、現在は60歳〜65歳で選択できる公的年金の受給開始年齢を70歳を超えても可能とすることを検討しており、雇用が70歳まで延長されれば、長く働きたい高齢者にとっては選択肢も広がります。
一方、働きたくても働けない高齢者も多く、70歳まで働くことができず年金受給も70歳からになれば生活保護など最後のセーフティネットに頼る高齢者も少なくありません。
現実に厚生労働省によると、平成29年度の生活保護受給世帯数は164万810世帯と過去最高を更新し、このうち高齢者世帯は52.7%を占め、前年度から約2万8,000世帯増加しているのも現実です。
将来的に厚生労働省など国はどのような舵取りを取るべきか、今後も議論が繰り返されます。


[2018.9.13]

11年ぶりの伸び幅、設備投資増加率
財務省が9月3日に発表した今年4月〜6月期の法人企業統計は、設備投資額が前年同期から12.8%増加し、伸び幅がリーマン・ショック前の平成19年1月〜3月期の同13.6%増以来、11年ぶりの大きさになりました。
米中貿易戦争により関税引き上げで、製造業などでは、中国以外での生産や国内回帰など投資意欲は大企業中心に増しています。
最先端部品を中国に輸出、同国で組み立て米国へ輸出しているだけに日本企業にとっても大きく影響が出ます。
全産業の4月〜6月期の設備投資額は10兆6,613億円でした。

製造業の設備投資、前年から2割増
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設備投資全体の伸びを牽引しているのは、製造業で前年同期から19.8%伸びており、7年ぶりの伸び率です。
自動車関連企業では、生産増強に向け設備投資や省エネ化への研究開発費などの投資を活発にし、化学業界では、EV(Electric Vehicle:電気自動車)向けの電池素材など生産能力を増強する投資が目立っています。
半導体なども自動車に搭載されるようになり、半導体製造装置など能力増強に向けた設備投資が活発になっています。

市場予想を上回るGDP伸び率、個人消費
設備投資の原資となる経常利益は、世界的な経済回復を受け伸びており、4月〜6月期の全産業の経常利益は26兆4,011億円と過去最高額を更新しました。
4月〜6月期のGDP(Gross Domestic Product:国内総生産)でも設備投資は、1.3%増と7期連続して増加しており、個人消費とともに市場予想を上回った結果となっています。
9月10日に発表される4月〜6月期のGDP改定値は、法人企業統計の設備投資が反映されることになり、注視されます。

企業の内部留保、過去最高446兆円
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財務省が同日発表した平成29年度の法人企業統計では、企業の利益の蓄積となる29年度末の「内部留保」は、446兆4,844億円と前年度末から40兆円以上増え6年連続で過去最高を更新しました。
日本が昭和の時代、高度経済成長期であれば、この利益が国内設備投資に回り、下請けとなる中小企業へも大企業の恩恵が受けられましたが、平成の時代は急速なブローバル化で生産コストの安い国が下請けとなり、国内では賃上げにも慎重な姿勢を崩していません。
大企業では過去最高の利益、内部留保を保持しながらも十分な設備投資、賃上げなどにはまだまだ十分に振り向けられていないのが実情です。


[2018.9.10]

予約だけでも100万枚近くに
音楽情報サービスなど提供するオリコン(Original Confidence)は9月1日、9月16日で引退する歌手の安室奈美恵さん(40)の最後のツアーを収録したDVDとブルーレイディスクが8月31日現在、累計109万1,000枚を売り上げたことを発表しました。
この作品は、8月29日に発売された「Namie Amuro Final Tour 2018 Finally」で、今年2月〜6月、国内とアジアで計23公演が行われたラストドームツアーと、昨年9月の25周年沖縄ライブを収録したもので、予約だけでも100万枚近くを受けていました。

ネットで音楽、映像配信の時代に、あえて購入
インターネットなしでは考えられない時代に、スマートフォンという小学生でも所有し使用する世の中、これまでのCDやDVDは売れなくなり、販売額は急減。
インターネット上の音楽配信や「ユーチューブ」など動画で手軽に見れるようになり、購入する必要がなくなったと言っても過言ではありません。
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アーティストの稼ぎ柱は、テレビの視聴率も低下する中、「ライブ」が主な収入源となっているのが現状です。
この状況の中、音楽ソフトで100万枚を超える売り上げを達成する安室奈美恵さんの「引退」の影響があるものの、人気度は桁違いでしょう。
昨年発売された安室奈美恵さんのベスト盤CDも、これまで227万枚以上を売り上げています。

「嵐」も抜いた9年ぶりの販売記録
オリコンによると、これまで音楽映像作品の売り上げが過去最高だったのは、アイドルグループ「嵐」が平成21年に発売した「5x10 All The Best! Clips 1999-2009」の90万4,000枚で、音楽ソフトの売り上げが右肩下がりの中、安室奈美恵さんが9年ぶりに記録を更新しました。
この安室奈美恵さん引退に関わる経済効果は、CDやDVD並びにコンサートチケット、関連グッズ・アパレル、移動、宿泊、飲食費など1,000億円単位と予測されています。
「引退」という安室奈美恵さんの見納めがファン心理に大きく影響したと考えられます。

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「SMAP」5人で解散も経済効果は636億円
これまで、アイドルグループ「SMAP」が解散した平成28年、様々な経済効果を分析する関西大学の宮本教授が試算した経済効果は636億円と発表しました。
「SMAP」5人のメンバーをも抜く、安室奈美恵さんの人気度が計れます。
8月29日には、朝日新聞朝刊(全国版)に「これからもあなたの音楽を愛し続けます」とのメッセージと3,000名以上のファンの名が記載された一面広告が掲載されるなど、お小遣いを使いながらもファンからのメッセージも伝えられています。
「40歳になったら引退」を実行した安室奈美恵さんの意思がファンの心を見事に捉えました。


[2018.9.5]

住宅ローン「信金」は急減、「フラット35」は急増
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住宅金融支援機構は8月28日、「業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移」を発表。今年第1四半期(1月〜3月)の主な金融機関の住宅ローンの新規貸出額は5兆8,864億円と、前年同期比から9.2%減少しました。
貸出元の内訳をみると、信用金庫が同16.4%減、住宅金融支援機構「フラット35(買取型)」が同16.0%減と大幅に落ち込んだ一方、住宅金融専門会社などが同33.3%増と牽引する形となりました。
ただ、「フラット35(保証型)」に関しては平成28年度から増加傾向にあり、今年第2四半期(4月〜6月)の実績では1,484戸と前年年同期比162.4%と大幅に成長しています。

「フラット35」2年度連続、申込み件数ゼロも
「フラット35」には「買取型」と「保証型」の2種あり、一般的には民間の金融機関が証券化を行うことで「買取型」より低利で全期間固定金利の「保証型」が選択されます。
この「保証型」は平成18年度から取扱いが始まったものの、平成20年のリーマン・ショックで金融市場が混乱し低迷し1件も申請のない年度もありました。
「保証型」は、民間の金融機関が融資率や返済負担率、団体信用生命保険などを独自に設定できるため、金融機関同士の競合も激しく住宅ローン利用者にとっては比較検討できるなどメリットがあります。

住宅ローン、いよいよ金利上昇?
日銀の異次元金融緩和により、住宅ローンは超低金利が維持されていますが、7月31日の金融政策決定会合で長期金利の変動幅は概ねプラスマイナス0.1%から上下その2倍に変動しうることを念頭に置いていると発言。
欧米では、景気回復基調で金融緩和が縮小傾向にある中、日銀も0.2%まで金利上昇がありうるということで、現実8月2日には一時0.145%と平成29年2月以来の高水準に上昇しました。
住宅金融支援機構の「民間住宅ローン利用者の実態調査」では、平成29年度下半期(平成29年10月〜30年3月)は「変動型」が56.5%と3期連続増加していますが、金利上昇の懸念に全期間固定金利の「フラット35(保証型)」が増加してきたのかと考えられます。

返済は利息のみ「リ・バース60」申し込み前年同期比445%!
一方、住宅金融支援機構が同日発表した、住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型の住宅ローン「リ・バース60」の今年第2四半期の利用実績が98戸と前年同期比445.5%と急増しました。
「リ・バース60」は、60歳以上を対象にした住宅ローンで毎月の支払いは利息のみで、元金は利用者が亡くなった時に担保住宅の売却で一括返済するローンです。
総務省統計局によると、60歳以上の世帯では7割以上が住宅所有の現状に、元本返済分はリフォームやバリアフリー化などのニーズがあり、何より老後の生活資金の余裕が考えられます。


[2018.9.3]

正社員5割、非正社員3割が不足
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帝国データバンクが8月27日発表した「人手不足に対する企業の動向調査(平成30年7月)」によると、有効回答企業数9,979社中、50.9%が「正社員不足」と回答し、33.0%が「非正社員不足」と答えました。
平成30年度の有効求人倍率は、昭和時代の高度経済成長期に近い高水準を維持しており、失業率も四半世紀ぶりに低水準で推移する中、企業において人手不足は深刻な課題となっています。
企業は、優秀な人材確保難に加え、人件費などの上昇で収益への影響も表れてきた一方、求職者側には労働環境は明るい状況となり、就業機会の拡大や賃金上昇の好材料ともなっています。

人手不足は前年から増加、7月は過去最高を記録
正社員の人手不足の割合は、前年同月から5.5%増と高い水準を維持しており、7月としては初めて過半数を超え、過去最高を更新しました。
不足していると答えた企業を業種別にみると、ソフト・システム開発などの「情報サービス」が71.3%と最も高く、インターネット通販の急速な進展で「運輸・倉庫」が67.6%、主要都市の再開発や災害復興事業、東京五輪関連施設などの「建設」が66.3%と人手不足は高水準です。
一方、非正社員では、「飲食店」が82.9%と最も高く、「メンテナンス・警備・検査」が65.1%、「人材派遣・紹介」が60.0%と続き、企業にとっては深刻です。

IT関連の人材不足、すでに17万人
また、今後のIoT(Internet of Things:モノのインターンネット)やビッグデータ、AI(Artificial Intelligence:人工知能)、セキュリティなど産業の変革でエンジニアやプログラマーなどは不足するのは予測でき、経済産業省が平成28年6月に発表したIT関連の人材不足は平成27年末時点で約17万人が不足している状況で、5年後には20万人近くに達すると指摘しました。
無料通信アプリの「LINE」やフリーマーケットアプリ最王手の「メルカリ」では、外国人エンジニアを雇用し、国際化に積極的です。

在留外国人は256万人と過去最高
安倍政権は、企業の深刻な人手不足から平成31年4月から新たな在留資格創設による外国人労働者の大幅な受け入れを目指し、そのための業務を担う官庁が必須と考え、法務省は入国管理局をを改組、格上げし入国在留管理庁を新設する方針です。
平成29年末時点でも、留学生や技能実習生の増加に伴い在留外国人は約256万人と過去最高を記録。さらに、様々な産業で人手不足に対応するため、一定の専門性や技術を持った外国人労働者を受け入れる在留資格を設ける方針で、今後も在留外国人は増加傾向にありそうです。


[2018.8.31]

日本公庫、全国金融機関と129機関と連携、農業者へ融資促進
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日本政策金融公庫(日本公庫)・農林水産事業は8月24付けで北陸信用金庫と「CDS(Credit Default Swap:取引先の倒産に備える保険)に関する基本契約」を締結しました。
この契約締結で同公庫・農林水産事業が本契約を締結する金融機関は全国129機関に上りました。
この契約は、同公庫・農林水産事業が民間金融機関による農業分野への融資参入を促すためのもので、同公庫は民間金融機関が農業者へ融資資金の一定割合を信用補完することで、無担保・無保証の融資が可能になり、農業者ニーズに応えられる内容となっています。

農業経営アドバイザー、4,775名に
日本公庫・農林水産事業は8月24日、平成30年度前期の「農業経営アドバイザー研修・試験」を実施し、新たに217名が合格し、「農業経営アドバイザー」は全国で4,775名に増えました。
「農業経営アドバイザー」4,775名の内訳を見ると、、金融機関職員が1,532名、農協職員が1,202名、税理士・公認会計士が1,035名、公庫職員336名など、農業経営者からの要望に専門的に対応、経営を支援していきます。
日本公庫・農林水産事業では、資金面や人的面でも農業経営者を支援する方針です。

昨年の農業の景況DIは過去最高に、ただ、生産物・地域で格差
180829_1.jpg日本本公庫・農林水産事業が今年3月に、融資先農業者への「農業経営調査」によると、有効回答数6,711件で、平成29年の通年での景況DI(Diffusion Index:各種判断を指数化)は、28年の過去最高値20.0を更新し、21.2と、好調な販売単価から景況感が上昇しました。
ただ、世界的な異常気象により、生産物や地域によっても大きな差があり、景況が悪化している部分もあります。
一方、今年通年の見通しでは、価格の先行きの不透明感から稲作、肉用牛を中心に慎重な判断が目立ち、昨年より12.6ポイント縮小し、8.6ポイントまで低下する見通しと言います。

安倍政権、農業経営者のために関連情報集約、開放へ
安倍政権は、農業の競争力強化のため、気象や土壌などに関しての情報を集約したデータベースを構築し、農業経営者へ開放する方針を示し、平成31年4月の本格運用を目指します。
貿易自由化は急速に進展しており、TPP(Trans-Pacific Partnership:環太平洋戦略的経済連携協定)の発効や、EU(European Union:欧州連合)とのEPA(Economic Partnership Agreement:経済連携協定)も控えています。
さらに、米国は日本の自動車の関税引き下げに、日米2国間でのFTA(Free Trade Agreement:自由貿易協定)を要求し、農産品の市場開放を迫ってきています。
米中貿易戦争や、トルコのリラ急落などによる新興国の経済的な影響に、日本も他人顔ではいられなくなっています。


[2018.8.29]

全銀協の自粛「申し合せ」、結果を公表
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金融庁は8月22日、過剰な貸付が問題となった「銀行カードローンの実態調査結果について」を発表しました。
銀行カードローンは未だ貸付残高が増加傾向の中、同庁では、銀行における銀行カードローンの融資審査の厳格化や適正化を推進すべく昨年9月から調査を実施しました。
調査対象は、銀行カードローンを取り扱う全108行で、昨年3月に全国日本銀行協会より銀行カードローンに関して「銀行による消費者向け貸付に関わる申し合せ(申し合せ)」を行い、その結果を金融庁が公表したものです。
調査実施先の銀行では、検査を通じ業務運営の見直しを促し、多重債務の発生の抑制に一定の改善が見られたとしています。

年収証明書の提示、約9割の銀行で「必要」
過剰な貸付を防止するため、年収証明書の提示は、「申し合せ」前は全体の約1割の12行に留まっていましたが「申し合せ」後は、約9割の96行に増えました。ただ、残りの12行では年収証明書がなくても銀行カードローンが利用できることになります。
融資の上限枠の設定では、上限枠を設定している銀行は「申し合せ」前は約5割、58行に留まっていましたが、「申し合せ」後は、約9割の93行に増加しました。
残る1割に当たる13行のうち7行は今後設定を予定、6行は予定なしとなりました。

融資上限額「年収同額まで」が3行
融資上限額は、貸金業法が適用される消費者金融では年収の3分の1まに規制されていますが、今回の調査で回答がハッキリした銀行71行では、年収同額まで貸付可能とした銀行が3行ありました。
約8割に当たる59行では、年収の2分の1、9行が年収の3分の1まで融資の上限を設定しました。
金融庁では、この「申し合せ」が公表される前までは、ほぼ自由に貸付られいていたことから、一定の改善が認められるとしています。

他行、消費者金融からの借入状況、勘案しない銀行も
また、融資上限枠を設定している銀行でも、他校からの銀行カードローンや消費者金融からの借入状況を勘案していないケースも見受けられ、金融庁では、多重債務の発生を抑えるためにも、顧客の借入状況を把握する必要があるとしています。
特に地銀カードローンでは、顧客の状況変化を把握する体制が全行で「不十分」と指摘しており、整備取り組みへの強化を促しました。
消費者の資金ニーズは、これまで消費者金融は貸金業法で規制、銀行カードローンは金融庁からの指摘と、資金ニーズがなくならない限り、新たな供給手法が出てきてもおかしくない状況です。


[2018.8.27]

LINE、ヤフー手数料無料へ
LINEやソフトバンク・ヤフー連合が今後3年間、決済手数料を無料にすると発表したことから「QR(Quick Response:POSシステムで販売情報を迅速に生産に反映させる方式)コード決済」が新たなキャシュレス決済方法として注目されています。
日本においてキャッシュレス決済の手法としては、クレジットカードやJR東日本の「Suica」や「楽天Edy」などが浸透していますが、「QRコード決済」は一部店頭でしか目にすることはありません。
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中国、小さな屋台でも決済可能
「QRコード決済」は、中国でのスマートフォンの急速な普及により、同国のキャシュレス化を大きく進展させました。
大手ネット企業・テンセントの「微信支付(WeChatペイ)」と、ネット通販大手のアリババの「支付宝(アリペイ)」が人気となっています。
両者ともスマートフォンの画面にQRコードを表示させ、店舗のバーコードリーダーで読み込むか、商品のQRコードをスマートフォンで読み込み決済するだけで、百貨店やスーパーのほか、小さな屋台の飲食物も決済可能です。
決済では、利用者があらかじめ現金をチャージするプリペイド式でチャージは中国国内銀行に登録しておけば、インターネット上での決済にも利用できます。

日本国内、百貨店・家電量販店から地方中小小売店まで導入促進
安倍政権は、この「QRコード決済」を普及させるため、「QRコード決済」導入事業者に対して、補助金を供与し、中小の小売店には決済額に応じて時限的な税制優遇を検討するとしています。
日本では、中国人の観光客に対し「WeChatペイ」や「アリペイ」など百貨店や、家電量販店、ドラッグストアが導入しており、これを地方観光地などにも拡大させ、飲食や土産など消費を促したい考えです。

訪日外国人客の3割は中国
日本政府観光局が8月15日に発表した7月の訪日外国人客数は、前年同月比5.6%増の283万2,000人と7月としては過去最高を記録。
この中でも、国別で最も多かったのは中国で 同12.6%増の87万9,100人と全体の約3割を占めています。
安倍政権によるビザ(査証)緩和や、クルーズ船、LCC(Low Cost Carrier:格安航空会社)の増便、新規就航など今後も中国からの訪日は伸びると予測され、「QRコード決済」が日本全国に普及すれば地方での経済活性化にも繋がる期待が持てます。


[2018.8.24]

2期連続、地価9割以上上昇
国土交通省は8月17日、主要都市の高度利用地全国100地区において、今年第2四半期(4月1日〜7月1日)の地価動向「地価LOOKレポート」を公表しました。
主要都市の地価は全体的に緩やかに上昇傾向が継続しており、上昇地区は100地区中95地区と前期調査から4地区増加し、2期連続して9割を上回りました。
オフィフ市況の好調や再開発事業の進捗による繁華性の向上、訪日外国人客による消費や宿泊ニーズ、利便性の良い地域でのマンションニーズなどを背景に投資も堅調となっています。

地価の動向を先行し把握することが可能な調査
「地価LOOKレポート」は、国土交通省が四半期ごとに全国の主要都市100地区を対象に実施され、平成20年から公表されるようになりました。
土地価格の調査では国土利用計画法に基づいた基準地価や、土地取引の基準となる公示地価、宅地の評価額の基準となる路線価などがあります。
ただ、いづれも調査は年1回で、3ケ月ごとに行われる「地価LOOKレポート」は地価動向を先行的に把握することができます。

3%未満の地価上昇地域が8割
調査によると、地価が3%以上6%未満上昇した地区は13地区で、1%から3%未満上昇した地区は82地区。横ばいが5地区と、下落した地区はなく、主要都市の地価は全体的に緩やかに上昇基調が続いています。
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3%以上6%未満上昇した地区を見ると、札幌市の駅前通り、東京の渋谷・表参道、横浜駅西口、名古屋市の太閤口・伏見・金山、大阪市の心斎橋・なんば・福島、神戸市の三宮駅前、博多駅周辺、熊本市の下通周辺となっています。
前回の調査では、ここに名古屋市の名駅駅前と広島市の紙屋町が加わっていましたが3%未満の上昇に留まりました。

リーマンショック後、下落は150地区中148地区
リーマンショック後の平成20年第4四半期(対象地区:150)には、2地区の横ばいを除き、148地区が下落、3%を超える下落地区は全体の約7割にも上りました。
一方、平成19年第4四半期に5地区あった6%以上の地価上昇地区は平成28年第3四半期を最後にありません。
今後も米中貿易戦争や、日米貿易交渉、トルコやブラジルの通過下落など、日本経済にも大きく影響がある可能性があります。
今後の地価動向が注視されまし。


[2018.8.22]

掛け金は非課税、将来の老後資金に若年層の加入が増加
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国民年金基金連合は8月15日、、8月中にも積み立てた掛け金を投資信託などで私的に運用するiDeCo(Individual-type Defined Contribution pension plan:個人型確定拠出年金)の加入数が100万人を超える見込みを発表しました。
iDeCoは、掛け金の全額が課税対象外となるため、所得税などを節税できるメリットがあり、何より将来的年金への不信もあるとみられ、若年層の加入も増加しています。

加入対象者を拡大、月数千から3万人へ増大
iDeCo加入者は、これまで月に数千人規模でしたが、昨年1月の制度改正によって、加入できる対象者が拡大し、これまで自営業者や企業年金のない企業の社員、主婦ら含め20歳〜60歳まで加入できるようになり、現在は月3万人がiDeCoに加入しています。
安倍政権は「人生100年」を推奨し、企業の退職年齢は「60歳から65歳、70歳」へと模索しており、若年層にとっても将来の老後生活が予測もできないでしょう。

節税枠を有効に利用するには若いほど有利
iDeCoの積立金は、自営業であれば年間約80万円まで投資でき、会社員は年間30万円まで、公務員はさらに少なくなります。
節税枠を有効に利用するのであれば年齢が若いほど有利となりますが、40代〜50代からの加入では、老後の蓄えには不十分です。
来年10月には消費税が2%引き上げられますが、国の借金は1,000兆円を超え、消費税増税だけではカバーできないのも国民にも十分理解されているでしょう。

加入対象6,500万人に加入者はわずか100万人
日銀の異次元金融緩和で金利は住宅ローンなど変動型ではおおよそ0.5%が続く中、銀行など金融機関に預けても利子は数円から数十円が実態でしょう。
iDeCoは、60歳まで解約できないため、金融機関にとっては顧客との長期取引が魅力となり、金融機関では、独自のサービスや手数料無料など競合状態です。
iDeCoは、20歳〜60歳の現役世代、約6,500万人が対象となっておりますが、まだまだ未加入者は多く、来年夏からはiDeCo商品説明も解禁するため、金融機関同士の顧客獲得競争がさらに加速すると予測できます。


[2018.8.20]

中小経営者、5割が「自分の代で廃業」
日本に存在する企業は、約380万社で、このうちの99.7%が中小企業や小規模事業者、自営業者であり、超高齢化社会を迎え、中小企業などの経営者も高齢化、後継者が見つからないという深刻な問題を抱えています。
平成28年2月に日本政策金融公庫が発表した「中小企業の事業承継に関するインターネット調査」によると、約5割の中小企業経営者が自分の代で事業を廃業すると答えました。
これは200万社近い中小企業が、なくなるわけであり、大企業にとっても大きな問題となってきます。「ものづくり日本」を支えてきたのは小さな企業のネジ1つの製造で大企業を支えた中小企業も多くあります。

2025年には650万人の雇用喪失
平成29年秋に経済産業省中小企業庁が出した試算によると、現状を放置すると中小企業などの廃業急増で2025年までに約650万人の雇用、約22兆円のGDP(Gross Domestic Product:国内総生産)が失なわれる可能性があると公表しました。
しかも、休廃業・解散企業の約5割が黒字経営であることにも触れ、地方経済の再生や発展には、事業承継問題の解消が必要であり、安倍政権の「地方創生」がこの深刻な問題を解消できるか、残された時間も少なく、中小企業支援に取り組んでいます。

後継者、外部からの受け入れが増加
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後継者不足を解消するには、後継者を外部から受け入れるか、自社で育成するかの2つに限られてきます。
事業承継といえば、長男に継がせることがこれまでの日本文化でしたが、急速なグローバル化により、海外企業からのM&A(Mergers and Acquisitions:企業の合併・買収)も増加傾向にあります。
中外製薬やエスエス製薬、シャープ、西友、日産自動車、三菱ふそうトラックなど大企業であっても生き残りのためM&Aを受け入れ、外資系企業となりました。
経済産業省によると平成29年時点で日本国内には5,662社の外資系企業が存在していると公表しています。

特例措置で、贈与税、相続税、実質ゼロへ
一方、長男や役員などに事業承継させようとすると、社内外での育成や全事業部での経験、取引先などとの交流など時間がかかります。
また、負債が残っていれば負債も承継することとなり、マイナスからのスタートとなり、円滑には進みません。
安倍政権は、平成30年からこれまでの事業承継税制に加え、10年間の特例措置も創設し、納税猶予の割合も撤廃されます。
特例措置は、対象株式数の上限もなく、猶予割合も100%に拡大、事業承継の贈与税、相続税の負担が実質ゼロとなるなど、事業承継にっては得策と言えるでしょう。


[2018.8.17]

国交相、平成29年度下半期の住宅瑕疵担保履行法実績を発表
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国土交通省は8月9日、住宅瑕疵担保履行法について、昨年10月1日〜今年3月31日までの実施状況を公表しました。
同期間に引渡しのあった新築住宅は、49万6,378戸で内訳を見ると建設会社からの引渡しが34万4,829戸、宅地建物と取引業者からは15万1,549戸ありました。
建設会社が引渡した新築住宅のうち、保証金を供託したのは16万7,662戸で全体の48.6%。このうち供託のみを選択した事業者は115事業はと全体の0.5%、保険加入のみが2万1,052戸と同99.2%に上り、供託と保険を併用した事業者は41業者で同0.2%でした。

住宅の欠陥を保証、法整備
住宅瑕疵担保履行法は、平成21年10月に施行され、新築マンションや建売住宅、注文住宅の販売事業者へ国土交通省は資力確保措置を義務付けました。
これは、施行日以降に売主となる建設業者や宅地建物取引業者は、供託や保険加入の加入措置を取らされることになります。
新築住宅は、構造耐力上、主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に10年間の瑕疵担保責任が規定されており、事業者の倒産などでこの責任が履行されないこともあり、住宅瑕疵担保履行法で資力確保措置を義務づけ、消費者保護を図りました。

法整備から10年、変わる住宅環境に法見直しも
また、住宅瑕疵担保責任保険に加入した事業者は、瑕疵が生じ事業者が補修した場合には事業者に保険金が支払え、事業者が倒産した場合などは住宅所有者に保険金が払われます。
供託の場合でも、同様に、事業者が倒産し、補修できない場合には、住宅保有者が供託所に対し、補修費用を請求することができます。
日本は人口減少、超高齢化社会を迎え、空き家問題など課題を抱えており、住宅瑕疵担保履行法、施行10年を来年迎え、国土交通省では見直しも検討しています。

住宅瑕疵担保責任保険の加入が増加
国土交通省では、住宅瑕疵担保履行法の完全施行から来年10年に当たるため、検討会を設置。同検討会では、住宅瑕疵担保責任保険の申し込みが増加していることが示され、要因として住宅ローン減税の措置が要件の1つになっていることがわかりました。
同検討会では、既存の住宅の流通やリフォーム市場の拡大に、各種の政策を横断的に検討し見直すべき点を把握し、現代にニーズに合った住宅瑕疵担保履行法の改正に向けた検討をしていくとしています。
日本は所有者不明の空き家問題、耕作農地など狭い国ながら十分利用価値のある土地は残っており、有効活用によって地域の活性化が期待されます。


[2018.8/15]

安倍政権の目標、自給率45%へ
農林水産省は8月8日、平成29年度の食料自給率(カロリーベース)が前年度同様38%に留まったことを発表、過去2番目に低い水準が2年続きました。
世界的な異常気象で、小麦などの生産は落ち込み、コメの消費も減少、米国や豪州からの牛肉輸入が増加しました。
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安倍政権は、2025年度までには食料自給率を45%にする目標を立てていますが、平成20年7月に北海道洞爺湖で行われたG8サミット(先進国首脳会合)でも食料価格が高騰し問題となり、食料安全保障について声明を発表したものの、実態は変わらず目標達成にはハードルが高くなっています。

食糧危機の国も多国に
米国では、シェールガスの開発が急速に進む代わりに農地が転用されトウモロコシなどの穀物の生産が急減し、穀物不足状態になっています。
このような傾向が世界中に波及し、インドやバングラデシュ、アフリカなど食物がない状況に近い状態となっています。
グローバル化が急速に進み、日々、エネルギー源は確保することが日本にとって重要であり、食料自給率の問題は予てからの課題でした。
日本は、TPP(Trans-Pacific Partnership:環太平洋戦略的経済連携協定)加盟や米国とのFTA(Free Trade Agreement:自由貿易協定)など、言われる通りにされれば食料自給率にも大きく影響が出ます。

農水省、農業支援も先祖代々の農業者の協力なしでは・・
日本は、今後人口減少に向かってニーズは減るものの、農業が生き残るためには利益を出し儲かる事業に変革しなければなりません。
現在、農林水産省の支援もあり、農林水産業の集約、法人化、生産物の差別化、IT(Information Technology:情報技術)化など支援していますが、元になるノウハウは先祖代々引き継いできたのは農林水産業者です。
人口減少とともに、人口は都心に集約され安倍政権が目指す「地方創生」に効果的な施策がなければ潜在的な農業の生産は減少するだけになります。

日本の食料自給率、先進国の中で最低レベル
日本の食料自給率は、先進国の中でも最低レベルであり、内閣府の平成28年「食料供給に関する特別世論調査」によると、国民の約8割が「不安がある」と回答。国内での生産低下が懸念された結果です。
米中貿易戦争を見ても、両国の輸出入に関して関税を引き上げ続け、日本にも影響がないわけではありません。
スーパーの輸入野菜、食肉、魚が2倍の価格になってもおかしくない時代、農林水産省でも必要性をPRし意識改革を促してきましたが、自由貿易を進めるべきとの声も多くあります。
「農なき国は食なき民」と極端な政策を選択すれば飢餓にも陥ることになることも考えておかなければなりません。


[2018.8.13]

中国、産業都市の煙台と福岡便を認可
国土交通省航空局は8月6日、中国聯合航空有限公司が申請していた中国聯合航空の外国人国際航空運送事業の日本乗り入れを認可しました。
中国聯合航空は、8月15日から福岡・(中国)煙台(えんたい)間を週2便就航し、機種はボーイング727の180席を使用します。
中国の煙台市は、山東省にある最大の漁港がある街で、対外的に経済が解放された沿岸都市です。また、産業都市としても急発展しており、環境や景観、投資環境の良さが中国でもトップクラスと言います。

訪日客、中国がトップ、6月は76万人、前年同月比3割アップ
福岡・煙台間の飛行時間は2時間10分から30分と近く、中国聯合航空は平成29年12月27日にチャーター便を就航した実績もあり、さらなる中国からの訪日が期待されています。
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日本政府観光局によると、今年6月の訪日外国人客数を見ると、最も多いのは中国で76万900人と前年同月から29.6%も増加しています。
次いで韓国の60万6,100人と同6.5%増、台湾の45万6,900人の同5.4%増。香港が20万5,5000人と同1.8%増と、中国の伸びが一際目立っています。
ただ、訪日数では10万人には届かないものの、インドネシアは前年同月から46.4%増、タイが同42.2%増、ベトナムが同34.9%増と大きく伸びています。

タイやベトナムのLCCにも日本乗り入れ認可
国土交通省航空局では、すでに今年4月20日にはタイを拠点にするLCC(Low Cost Carrier:格安航空会社)のノックスクートから申請を受けていた外国人国際航空運送事業の経営許可について認可し、6月1日から成田・バンコク間を毎日就航しています。
さらに同局は5月7日には、ベトナムのLCCベトジェットが申請していた外国人国際航空運送事業についても経営許可を認可。6月24日より関西・ハノイ間を毎日就航しています。
まさしく最後の平成開国事業とも言え、観光産業には明るい話題となっています。

平成30年、訪日外国人客数3,000万人も現実的に
日本政府観光局によると、今年上半期(1月〜6月)の訪日外国人客数は、前年同月比15.6%増の1,589万9,000人と20の主要国・地域で過去最高を記録。今年は昨年の2,869万人を超え、年間3,000万人訪日が現実的となりました。
安倍政権が目指す「観光立国・日本」、2020年に訪日外国人客数4,000万人、消費額8兆円という高い目標も不可能ではなくなってきました。
これまで、ビザ(査証)の大幅緩和や消費税免税制度拡大など、これまでにない縦割りを破り改革した成果ともいえ、より日本の「文化」や「食」、「自然」、「季節」の魅力PRが期待されます。


[2018.8.10]

西日本豪雨で被災企業活動停滞も、異常な猛暑で消費者心理改善
帝国データバンクは8月3日、「TDB景気動向調査(全国」」7月調査を発表。国内景気は4ケ月ぶりに改善、猛暑が消費を刺激したと発表しました。
今年7月の景気DI(Diffusion Index:各種判断を指数化)は、前月から0.5ポイント増の49.5と改善し、西日本を中心に台風や集中豪雨で被災地の企業活動を停滞させたものの、異常な猛暑や上昇した賞与で消費者心理も改善されました。
今後は、輸出や企業の設備投資が堅調に国内景気を下支えし、災害からの復興ニーズが現れてくるとみられますが、米中の貿易摩擦や原油高による影響が懸念されます。

大企業、中小企業、小規模事業者、揃って4ケ月ぶりに改善
企業の規模別で見ると、大企業や中小企業、小規模事業者全てが前月からポイントが上がり、4ケ月ぶりに揃って改善しました。
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大企業は、訪日外国人客ニーズで免税店などが好調で「小売業」が改善。東京オリンピック・パラリンピックや災害復旧ニーズ、活発な宿泊施設など「建設業」が牽引しました。
中小企業では、夏物商材の物流が活発化したことで「運輸・倉庫業」が大きく改善し、貸金業や損害保険など「金融業」が3ケ月ぶりに景気DI50台を回復しました。
小規模事業者は、好調な「建設業」や「産業機械業」を得意先とする鉄鋼や非鉄、興業製品、化学品など「卸業」が牽引しました。

夏物商材の活発な動きで輸送業が大幅に改善
業種別では、「運輸・倉庫業」の景気DIは50.3と3ケ月ぶりに50台を回復しました。
西日本を中心に台風や集中豪雨の停滞で被災地での物流網が寸断され、さらに燃料価格の上昇でマイナス要因があったものの、異常な猛暑となり夏物商材などの動きが活発化し貨物自動車運送が大きく改善しました。
夏の行楽シーズンや訪日外国人客ニーズも追い風となって乗用旅客自動車運送などの景況感も改善しました。
猛暑のため、夏物商材が前年から大幅に上回り、主要コンテナ貨物の輸出入の取り使い量も増え、インターネット通販、お中元の荷物など配送業も牽引しています。

猛暑による農水産物の価格が懸念
先行きに関しては、継続的、安定的に「運輸・倉庫業」や「梱包業」、「建設業」はじめ、ニーズはあると見込んでおり、港湾運送も堅調に伸びると予測する一方、猛暑による農水産物の出荷額が安定せずに先行きは不透明な部分もあります。
原油価格の上昇で、燃料費も上昇、さらに人手不足による人件費の高騰と不安要素も残っています。
ただ、全10業種中、8業種が改善、悪化したのは2業種にとどまり、地域別でも10地域中9地域が改善するなど連日の猛暑の影響が左右した結果となりました。
この先の原油価格や貿易戦争に、いつ起きてもおかしくない異常気象による災害が懸念されます。


[2018.8.8]

8月1日から無担保CLO募集
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政府系の金融機関・日本政策金融公庫、中小企業事業は、地域の活性化を牽引する中小企業へ無担保資金を円滑に供給するため、8月1日より地域の金融機関を通じてCLO(Collateralized Loan Obligation:貸付債権担保証券)ローンの募集を開始しました。
日本政策金融公庫は、当時の中小企業金融公庫が平成16年より中小企業向けに無担保資金の円滑な供給を目的に証券化支援業務を開始して以来、CLOの組成を行なってきました。
今回のCLOローンの募集は、ここ数年の市場環境を見据え、4年連続での実施となります。

CLO、SPCを利用し証券化
CLOは、金融機関などが保有するローンや社債などを、資産流動化法に基づいて設立されるSPC(Special Purpose Company:特別目的会社)などを利用し、流動化・証券化する仕組みで、その際に発行される証券を指します。
まず、今回のCLOに参加する山形銀行など4行の地銀と西武信用金庫など12の信金、長野県信用組合など17の金融機関が信託銀行へ債権を譲渡し、譲渡代金を得ます。
信託銀行は、信託受益権をSPCに渡し、SPCは証券化して市場に売り出します。投資家は金融機関債権に対して投資するため、金融機関が得る金利が投資家に配当される仕組みです。
参加金融機関によってローンの募集条件が異なりますので確認が必要です。

日本政策金融公庫、積極的な融資活動
日本政策金融公庫では、平成29年度より積極的な融資を実施しており、安倍政権が掲げる女性活躍の推進などで「社会的課題の解決を目的とする事業者向け」融資では、前年度から552%増の142億円を融資、融資件数も48%増加しました。
また、今年5月から7月にかけ西日本を中心とした豪雨により被災した中小企業、小規模事業者に対し、7月4日付で「災害復旧貸付」を開始し、金利は通常より0.9%引き下げ、特別措置の取り扱いを開始しています。
安倍首相は、7月16日には中小企業や小規模事業者に対し「債務返済を猶予」、農林漁業者に対しては融資を「5年間無利子」と断言しました。

CLO市場、昨年の2倍の規模に
日本政策金融公庫は、国の施策に基づく政府系の金融機関として今後も証券化手法を活用し、地域の金融機関によって中小企業、小規模事業者へ無担保資金の供給を円滑化するとともに、中小企業CLO市場の整備を行っていくとしています。
世界の金融市場・動向・情報を提供する米ブルームバーグ社は、CLOの発行は商業用不動産も含めれば今年は昨年の約2倍の約200億ドル(約2兆2,400億円)規模になると予測しており、リーマン・ショック前年の平成19年以来の高水準となります。
今回のCLOローン募集締め切りは、今年12月28日までですが、現在地域の17の金融機関が参加していますが、新たな地域での参加で地域の中小企業を安定させることが地域の活性化にも繋がるため新たな金融機関の参加が期待されます。


[2018.8.6]

人手確保に正社員での募集が増加
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厚生労働省は7月31日、6月の有効求人倍率が1.62倍で前月から0.02ポイント上昇したことを発表。44年ぶりの高水準が続いており、深刻な人手不足から正社員での求人が増加しています。
有効求人倍率は、全国のハローワークで仕事を求める一人につき、企業から何件の求人があるかを示す数値で、6月は求職者が減少した一方で企業からの求人数は増加したものです。
有効求人倍率が1.6倍となったのは2ケ月連続で昭和49年1月以来です。

景気回復?5年で労働力人口245万人増加
安倍政権に代わった平成25年1月の労働力人口は6,576万人でしたが、今年5月では6,821万人と約5年で245万も労働力人口は増えました。
景気が改善傾向に向かうと、これまで労働する気力のない非労働力人口から働こうとする労働力人口へシフトされ、労働力人口が増加します。
経済が活性化すると、労働力人口が必要となり就業者数も増加し、同時期で見ると就業者数は376万人増加しています。

有効求人倍率上昇で、完全失業率も上昇?
一方、総務省によると6月の完全失業率は2.4&%と0.2%上昇しましたが、同省では、より良い条件の職場を求め転職する人が増加したためで、雇用情勢は改善基調を維持していると分析しています。
失業率の上昇は4ケ月ぶりで、同省では、自己都合による離職者が7万人増加した影響が大きいと見ています。
ただ、6月の就業者は、前月から41万人減少し6,632万人で、完全失業者は同15万人増加し166万人。非労働力人口も同30万人増加し4,300万人となり結果、完全失業率が上昇したとも考えられます。

建設業、10社募集しても1人しか見つからない
「人手不足」は企業にとって深刻な問題ですが、逆に「人余り」企業もあり、業種によって大きく異なってきます。
厚生労働省では毎月、「一般職業紹介状況」を発表しており、平成29年平均の全58業種の求人倍率のランキングでは、最も高いのは建設・解体業の9.62倍で、特に型枠大工やとび工、鉄筋工などが不足しており、10社が募集しても1人しか応募者が見つからないという状況です。
次いで保安業で建設ラッシュの影響で警備員などが不足し6.89倍と高く、慢性的な人手不足の医療・福祉業も6.73倍と深刻です。
安倍政権は、従来の方針を転換し、単純労働に従事する外国人労働者を受け入れる政策を公表。上限5年で受け入れ、一定の試験にパスすれば永住と家族の帯同を認めると、人手不足には望まれる政策ですが、文化の異なる日本で外国人増加によるトラブルも懸念されます。


[2018.8.3]

莫大なデータを融資に繋げる「データエコノミー」
インターネット上の膨大なデータを経済活動に繋げる「データエコノミー」が融資のあり方を変えようとしています。
これまで中小企業などへの運転資金や設備投資資金などの融資は、メガバンクや地銀、第二地銀、信金などがその役目を果たしてきましたが、インターネットの急普及によりジャパンネット銀行やソニー銀行、セブン銀行、イオン銀行などが金融事業に参入してきています。
すでに米国では、FinTech(フィンテック:Finance「金融」とTechnology「技術」を合わせた造語)を活用したサービスが提供されており、日本が後を追っている構図になっています。

ネット通販の莫大なデータを分析、融資実行
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日本では、インターネット通販大手の楽天などIT(Information Technology:情報技術)企業が、銀行を経由せずに直接融資をするサービスが始まっており、日々の売上や決済状況、口コミなどの莫大なデータから信用力を判断し、楽手市場へ出店する企業などに融資を始め、初回を除けば手続きは数分で完了し融資されます。
このような既存の金融機関を中抜きし、直接融資する動きは現実的になってきており、楽天グループの営業利益の5割近くが金融事業が稼ぎ出しています。

先行する米アマゾンは、6年前から融資開始
同様にヤフーでも、「Yahoo!ジャパン」出店事業者向けに、出資先であるジャパンネット銀行から限度額1,000万円の融資を開始しています。
IT企業からの融資は、米アマゾンが平成24年に出店事業者向けに融資を始め、26年からは日本でも同様のサービスを始めたことによるものです。
いづれも既存の金融機関に比べ決算書や事業計画書などは必要なく、、顧客の売上や客単価、購入頻度など莫大なデータがAI(Artificial Intelligence:人工知能)利用でリアルタイムで処理するため、融資の審査期間も短く、既存銀行で断られた企業が融資された例も多くあります。

これまでの実績は世界で約41兆円、4年後には約107兆円に拡大予測
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莫大なデータを活用し金融機関を経由せず融資することを世界的には「オルタナティブ・レンディング(代替融資)」と呼ばれ、平成29年の世界での取引規模は3,800億ドル(約41兆8,000億円)に達し、ドイツの調査会社・スタティスタ社によると、2022年には現在の2.6倍の9,780億ドル(約107兆5,800億円)に拡大すると予測しています。
「オルタナティブ・レンディング」は、歴史も浅く信用力の見極めがどこまで正確かは未知数な部分も残りますが、既存の銀行が大企業の融資に偏る日本特有の解消へ向かうのであれば、中小企業や小規模事業者などの成長を支援し起業を活発化させる可能性も大きくあります。


[2018.8.1]

賃貸アパート・マンション建築急増
住宅ローンを取り扱う住宅金融支援機構(旧日本公庫)は、今年度よりアパートやマンションなど賃貸住宅向けの融資基準を厳しくする方針を示しました。
これは、相続税対策や老後の生活資金、不動産投資として賃貸住宅などを不動産業者などが一括で借り上げ、家賃も業者が一括でオーナーに支払うサブリース契約による賃貸物件が異常に増加しています。
少子化や超高齢化社会、人口減少にある日本で将来的に空室の増加によって、家賃が引き下げられたり回収できず、オーナーの建築費用など融資が返済できなくなる可能性が高くなった対応とみられます。
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現実に、ある賃貸住宅メーカーに薦められ、親から譲り受けた土地に、民間金融機関から融資を受け、賃貸アパートを建てたものの、当初の5年間は契約通りの賃貸収入があったものの、6年目以降は空室が目立ち、家賃引き下げかサブリース契約解約を告げられ、結果、現在は生活保護を受けているとう相談者もいます。

日本公庫、現在は一般賃貸向け賃貸物件融資の取り扱いは無し
住宅金融支援機構は、平成19年4月に発足された国土交通省と財務省所管の金融機関で、民間金融機関と提携して全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」を提供しています。
現在は、賃貸住宅向け融資として「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資」と「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」を取り扱います。
今年3月には、賃貸アパート・マンション向けの融資申請件数は、前年同月から8割も増加しており、これは民間の金融機関からの融資げ減り、4月からは日本公庫の審査基準が厳しくなることを見越して、駆け込み申請が増加したとみられます。
日本公庫によると、4月から融資審査が厳しくなることを業者がセールストークに、早めの建築をオーナーに煽る材料に使われた可能性が大きいと指摘しています。

賃貸物件オーナーには負担ない投資?
サブリース契約は、オーナーが建築した賃貸アパートやマンションを不動産・管理業者が一括で借り上げ、入居者に対して「また貸し」する契約。
契約期間は30年から35年間が多く、空室があってもオーナーには家賃が支払われ、入居者の募集や運営管理も業者が行うため、オーナーにとっては負担はほぼないと言われています。
契約期間中は家賃もオーナーに入り、契約満了後には業者より家賃の減額を要請されるなどトラブルも少なくありません。
また、契約期間中であっても空室が増えると、業者から家賃減額を迫られるなど、契約しながらも「脅し」ともとらわれる事例も報じられます。

人口は8年連続減少も都心は増加、地方は減少
総務省によると、日本の人口は、平成22年から8年連続で減少しており、昨年の減少幅は昭和43年調査以来最大で、新たに生まれた子も初めて100万人を割りました。
この状況から、よほどの少子化政策が行わなければ移民を受け入れる以外、人口減少に歯止めはききません。
賃貸アパート・マンションの増加で、この先10年、20年と空室が埋まるのか懸念されますが、地域によっても人口増減は異なり、「地方創生」を掲げる安倍政権ですが実態は都心集中で、利便性の良い賃貸物件は住居ニーズもありますが、地方においてはそのニーズがどこまであるかはおおよそ予測できます。
相続税の非課税額の引き下げや、生活資金、不動産投資などセールス側のトークに頼らず自身で調査、分析することが重要となります。


[2018.7.30]
事業再生

セントラル総合研究所
セントラル総研オフィシャル
返済猶予・リスケジュール
www.re-schedule.jp
八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
著書の紹介はこちらから。

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