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首都圏マンション動向、4年ぶりに供給増、価格は右肩上がり!住宅ローンは大丈夫?

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東京都区部の供給数が1割増
株式会社不動産経済研究所は4月16日、平成29年度(29年4月〜30年3月)の首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)マンション市場動向を発表。平成29年度の新規供給戸数は前年度がら1.1%増え3万6,847戸と平成25年以来4年ぶりに増加しました。
地域別では、東京都区部が同9.8%増の1万6,393戸、埼玉が同7.6%増の3,970戸、神奈川が同1.0%増の9,058戸と牽引した一方、千葉が同16.7%減の3,672戸、東京都下が同16.0%減の3,744戸と前年度から供給が大きく減少しました。

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平均価格は上昇傾向、最高額
1戸当たりの平均価格を見ると前年度から6.9%上昇し5,921万円と、ここ数年上昇傾向にあり平成17年以降、最高額になりました。
地域別では東京都区部が同3.6%上昇し7,008万円と突出。次いで神奈川が同12.5%上昇し5,661万円、東京都下が同2.0%上昇し5,072万円、埼玉が同1.3%上昇し4,314万円、千葉が同5.4%上昇し4,310万円と全て価格は前年度から上昇しました。
東京都区部と千葉では隣接しながらも3,000万円近くの差があり、千葉ではもう1戸、中古マンションが買える価格差です。
契約率も前年度から0.3%上がり68.8%と4年ぶりに上昇しましたが、販売の好調・不調の目安となる70.0%は下回りました。

購入理由「超低金利」より「子供、家族のため」
価格は上昇傾向にありながらも契約率は7割近く、日銀のマイナス金利政策効果か堅調に売却されていますが、マンション購入の決め手はやはり超低金利の住宅ローンなのか。
「リクルート住まいカンパニー」は「2017年首都圏新築マンション契約者動向調査」を発表。購入理由を見ると、「子供、家族のため」がトップで「現在の家賃が高くもったいない」、「金利が低く買い時」と続き、前年調査では2位だった「低金利」が大幅に下がりました。超低金利が当たり前となって影響力は衰えているように見えます。
一方、首都圏では「資産を持ちたい、資産として有利」という購入理由も目立ちました。首都圏では「住まい」より「資産」として購入する傾向もあるようです。

住宅ローン借入額、3,500万円以上が8割
「リクルート住まいカンパニー」の調査によると首都圏の世帯平均年収は944万円でしたが、国税庁の「平成28年民間給与実態統計調査」では正社員の平均年収は485万円、非正規社員は171万円と大きな差があります。
また、住宅ローンの借入額では、5,000万円以上が35.0%、4,000〜5,000万円が29.3%、3,500〜4,000万円が14.1%と続き、3,500、万円以上を借入れる購入者は78.4%と約8割。仮に900万円の年収であれば問題ありませんが、首都圏の64.9%が共働きで、仮に夫500万円、妻400万円の収入で子ができたり、親の介護、老後資金など考えるとよほど慎重に住宅ローン計画を立てないとリスクは大きくなります。
「頭金0」や「家賃並み」などの甘い言葉には要注意です。金融庁によると中小企業金融円滑化法による住宅ローン向けのリスケジュール(条件変更)申請数は平成29年3月末現在49万3,518件と、現在も増え続けているのが実態です。


2018.4.20]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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