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旧長銀本店ビル、ケネディクス・政投銀・東急不が3社で取得!デザイン重視の現ビルは解体!収益性高める

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総額800億円を投じ平成29年にオフィスビル竣工
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日本政策投資銀行と不動産ファンドのケネディクス、東急不動産の3社は12月6日、東京・千代田区の日比谷公園に隣接する旧日本長期信用銀行本店ビルを米モルガン・スタンレー系の不動産ファンドから取得したことを発表。取得額は500億円で約300億円を投じ建て替えられます。
ビルは平成25年度中にも解体され、29年頃の竣工を目指し地上20階地下2階、延べ床面積は約57,500㎡と賃貸できる面積を約3割増やし、収益性を高めるとしています。

長銀から新生銀行、そして米系ファンドへビル売却、1年以上空室状態
旧日本長期信用銀行本店ビルは、平成5年に竣工し老朽化はしていないものの、下層階が細くくびれた独自のデザイン。建て替えは、霞ヶ関の官公庁に近い都心の一等地でありながらオフィスには向かないと判断。都心のオフィスビルの空室率も底打ちし、投資に見合う収益が見込めることから建て替えとなりました。
日本長期信用銀行は、平成10年にバブル時代の過剰融資で経営破綻。後に新生銀行としてビルを所有していましたが平成20年に米モルガン・スタンレー系の不動産ファンドへ売却。平成22年には新生銀行もビルから退去し一等地でありながら空室状態のままでした。

不動産投資調査、「積極的に投資」が上昇
不動産ファンドは転売を目指したものの、リーマン・ショック後の不動産市況の悪化により売るに売れない状態へ陥り、周辺からは不吉なビルとの声も聞かれました。バブル後の破綻などのイメージはビルの資産価値にも大きく影響しているようです。
日本不動産研究所が11月20日に発表した「不動産投資家調査(対象145社)」によると、今後1年間の不動産投資について「新規投資を積極的に行う」との回答が、前回4月の調査から3ポイント上昇し89%。リーマン・ショック後、最も高くなり、史上最低金利も後押しとなって新たに不動産ファンドが取得するビルも増えそうです。

JーREITは堅調な推移、分配金は平均5%
都心のオフィス市場は今年、大量供給による「2012年問題」が懸念されましたが、市況は底打ち感が強く緩やかな回復が見られます。
不動産投資市場では、JーREIT(不動産投資信託)への資金流入も続いており、値動きを示す東証REIT指数は今年9月に5ケ月ぶりに1,000台を回復。12月に入っても1,060台を維持し堅調な推移を示しています。JーREITの分配金は、平均5%と株式より高いことから地方銀行など金融機関に加え、個人にも不動産投信を買う動きが見られます。バブル後の金融危機の象徴とされたビルは解体され、新たな一等地での開発により不動産市場は活性化し低迷する経済の牽引役を果たします。


[2012.12.12]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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