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住宅着工戸数「貸家」が19ケ月連続がマイナスに!相続税対策マンション・アパートは家賃下落、空室率増

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「分譲マンション・一戸建て」は着工増加
国土交通省は12月27日、11月の「新設住宅着工戸数」が、前年同月から0.4%減少し8万4,703戸となったことを発表。季節調整済の年率換算値では、95万1,000戸と前年から1.9%増となりました。
住宅着工の動向は、前年同月比で5ケ月連続して減少しており、利用別で見ると前年同月比で、「持家」は前年同月比4.2%減、「貸家」は同2.9%減少する一方、「分譲住宅」は、マンションが同9.5%増、、一戸建ては7.7%増加となりまsた。
「貸家」などは、金融庁の監視強化によって地銀などの積極融資が抑えらられました。

相続税対策、マイナス金利で「貸家」着工が急増
「貸家」着工は、4万1,800戸と減少が続いますが、「貸家」は、ここ数年で相続税対策や日銀のマイナス金利政策でアパートなどの建設が急増しており、ようやく歯止めがかかった状況です。「貸家」は、今年5月までは増加傾向にあり19ケ月連続でプラスとなっていましたが、それ以降は一転してマイナス基調が定着しました。
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「貸家」は、過剰供給気味であり、家賃の下落や空室が増加するなど懸念も強まっっています。国土交通省では、個人向けアパートは都市部にニーズは残るものの、地方は下がっているとみています。「貸家」着工は、26都道府県でマイナスとなり、山口県の62%減が最も大きな減少幅となりました。

山口市内の空室率18%、過剰供給?
現在、山口市内の賃貸住宅の空室率は18%弱で、東京都区部の10%より高く、一段と空室率が高まる懸念も強まります。全国地方銀行協会では、地価は上がっているため採算の取れる物件が少なくなったと言います。現在の地価がピークとみています。
地銀では、金融庁からの監督強化により、融資を抑えているため、不動産業者は融資案件を地銀から信用金庫に移し出しています。ただ、信用金庫や地銀など金融機関が地主に融資を持ちかけても、先行きが見通せないことで成約しないケースも増えていると言います。全国地方銀行協会では、アパート融資は限界が近いとの認識を示しています。

「貸家」都市部はニーズあるが競合多数、地方は大幅な受注減
賃貸マンション、アパート情報を豊富に持つレオパレス21は、今年4月〜9月の受注高は前期から14.5%減少し、受注環境は今後も厳しいとコメント。都市部では一定のニーズがあるものの競合も激しく、地方に絞れば大幅な受注減に見舞われるとして今後の見通しが予測できない様子です。
一方、日本住宅性能検査協会が運営する「サブリース問題解決センター」には相談件数が増加傾向で、「業者に1部屋8万円の家賃が見込める」と持ちかけられ金融機関から5億円を借り入れ賃貸マンションを建設したものの、現在の家賃は5万円と、同センターでは、家賃は将来下がる可能性が高く、被害が広がる可能性があると懸念しています。
相続税の控除額が引き下げられたことをきっかけに「貸家」着工に目を向けがちですが、十分な調査をし検討、業者任せにはならないよう注意すべきでしょう。


[2017.12.30]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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