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私募不動産ファンド創設ラッシュ、過去最高17兆円超え!企業の不良資産売却、低金利の今が投資チャンス?

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日銀J-REIT買入れで市場に透明性、不動産ファンド拡大に貢献
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昨年末時点の私募不動産ファンドの運用残高は、17兆8,000億円と同年6月末から2%増え、平成21年6月末に並ぶ過去最高水準となりました。低金利で資金の借入れが容易になったことにより、新規物件を取得した私募不動産ファンドが増えてきています。AIJ年金運用資金消失問題が社会問題化するなか不動産ファンドに新たな運用の注目が集まりそうです。

J-REIT:平成22年日銀が500億で基金
不動産投資はバブル崩壊後、不動産を含む不良資産の整理のために市場が形成されてきましたが、J-REIT(Real Estate Investment Trust:上場不動産信託)が新たな市場を拡大させました。日銀は、平成22年11月に500億円のJ-REIT資産買入れ基金を創設するなど不動産ファンド市場に透明性が増し拡大しつつあります。さらに、高齢者向けのケア住宅など差別化を図った非上場物件などの登場で、投資家にとって魅力ある不動産ファンドが創設されています。

現物を目にする不動産ファンド、今が不動産投資のチャンス?
不動産投資は、ほかの金融商品と異なり投資する物件を実際に目にすることができるなど実体性があり検証することができます。その物件の地域や価格、構造、市場性、コンセプトやテナントなどが差別化されれば高収益をもたらしますが当然、地価下落などリスクがあるのも事実です。

ゼロ金利政策、投資家にメリット、
日本の不動産ファンド市場は、企業などが持つ不動産が安く市場に売却された物件も多く、価格に歪みなど数多く存在し、その分収益機会多くあります。さらにゼロ金利政策で世界的にも低金利で資金を調達できるなど投資家へのメリットも多くあります。不動産投資に関して資金はもちろん、知識や経験など持つ投資家であれば直接投資することが勧められますが、現実的には専門知識を持つ専門家に任せ、不動産ファンドへ投資することが効率的と言えます。

私募不動産ファンドとJ‐REITの違いは
不動産ファンドには、J-REITと私募不動産ファンドの2種類存在し、J-REITは一般の小口投資家から資金を調達、信託化しその受益権を株式にして上場、売買されます。投資される物件は大規模になるため市場の透明性や安定性はあるものの、収益性はある程度抑制されます。
一方、私募不動産ファンドは、特定の投資家から500万円程度を一口に調達され、比較的小規模物件に投資され、独自に付加価値を向上させ高い収益性を狙います。景気低迷が長期化し、資産デフレが進むなか、企業のリストラによる不動産の売却は増加傾向にあります。低金利によって借入れ金利と不動産投資の利回りとの格差も大きく、高い投資効果も来されます。

安く仕入れ、付加価値を向上、高く売却
私募不動産ファンドの魅力は、本来収益が発揮できていない物件を安く取得し、管理や設備などを改善しテナントの誘致などにより市場価値を高め最大化したときに売却することです。マンションや商業ビルなど「安く仕入れ、付加価値を向上、高く売却」することで投資家に高い配当を分配することが可能となります。
震災や円高、欧州金融危機 は足元で落ち着き、日銀が2月に金融緩和の強化策で消費者物価1%上昇を発表するなど機関投資家が市場に戻りつつあります。低金利政策を追い風に新しい物件の取得で運用資産の拡大に私募不動産ファンドは注目されます。

[2012.3.29]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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