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住宅金融支援機構:フラット35、申込み2,5倍/ローン減税・金利優遇でマイホーム率増加

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住宅ローン「フラット35」の融資実行額:2兆2000億、前年の2、6倍に
政府の住宅取得支援策である住宅ローン・フラット35は、平成22年の申込み件数が約163,000件と前年の2、5倍となり、融資実行額も2、6倍の約2兆2,000億円だったと報道がありました。政府が昨年2月に一定の条件を満たした省エネ住宅に、当初10年間の金利を1%引き下げる優遇措置の実施したことが急増の要因のようです。昨年9月からは、金利が上昇傾向にありますが10月~12月の申込みも約55,000件と前年同期比で2.4倍に上り、申込み件数の約9割がフラット35と言います。同期間の融資額も前年同期の約3倍、8,500億円となったようです。国土交通省によると、平成22年の新設住宅着工戸数は813,000戸と2年ぶりに前年を上回るなど、不動産、住宅関連産業に活況がとり戻りつつあります。

住金支援機構のフラット35、急増に民間住宅ローン圧迫か
フラット35は、最長35年の固定型住宅ローン。民間の金融機関と提携して融資は行われますが、民間金融機関では急増するフラット35に対し、銀行が企画する住宅ローンを圧迫しているとの声も上がっています。メガバンク4行が2月より住宅ローンの新規融資分に適用する金利を固定型10年タイプで0.05%引き下げました。みずほ銀行は変更ないものの4行とも4.0%で並び、変動型では4行とも前月同様2.475%に据え置きました。フラット35の金利は、金融機関が提供する最も多いもので2.550%となっています。報道ではフラット35に対し、民間金融機関は変動で迎え撃つとしていますが、結果は予測がつきます。
 
在、金利の低い変動型に、安心感のある固定型
固定型か変動型かを選択する場合、一般的に金利の安い変動型か、将来的に金利の変らない安心感のある固定型か悩むところですが、日銀のゼロ金利政策も続き、10年一区切りとみても急激に金利が上がる様子もありません。しかし、日本の財政危機や国債の格下げなど金利が上がる要素があるのも事実です。為替同様、この先100%金利がどう変動するかはプロでも予想がつかないものです。金融機関や不動産業の担当からの勧めなどもありますが、最終的に充分に納得の上、責任をもって決めるのは自分自身なのです。

景気回復でマイホーム!?給与所得、雇用改善
総務省が2月15日に公表した「家計調査報告"平成22年平均速報結果の概況"」によると、住宅ローン返済世帯の割合が前年より上昇し、36.9%と、昭和54年に集計開始以来、過去最高だったとあります。昭和61年から平成2年の期間は約30%から31%で推移。平成10年から17年にかけてやや高い水準を保ち、平成18年からは5年連続で前年を上回っています。住宅ローン返済世帯の毎月のローン返済額は平均102,069円で前年の101,594円に比べ0.5%上昇しています。毎月の負担の増加は、頭金を少なくし、ボーナス併用を避け、毎月均等払いにしているからでしょう。
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日銀が2月16日発表した「2月の金融経済月報」によると、2月の景気について前月の「改善の動きに一服感がみられる」から「改善テンポの鈍化した状態から徐々に脱しつつある」と、判断を引き上げています。住宅投資でも政府支援のローン減税の効果が出て「持ち直しつつある」に判断を前進させています。厚生労働省では2月16日、平成22年の労働者一人当たりの給与総額が前年比0.6%増の317,092円と4年ぶりに前年を上回ったと公表されました。また総務省は、昨年12月の完全失業率が4.9%と3ケ月ぶりに改善されたと公表。景気が回復の傾向にあるように見えますが、まだ先は不透明です。住宅の購入や住宅ローンの利用には返済プランをしっかりたて、充分納得の上、余裕をもったプランで判断することが必要です。

住宅ローン:マイホームもリスケジュール可能!
フラット35は、前年から2、5倍の申込みと利用者は増加し、持家率も高くなりましたが産業によっては、雇用の維持、給与所得の減少など、まだこの先不安定な状況があります。住宅金融支援機構では、万が一、住宅ローンの返済が困難になったとき、任意売却の前に中小企業金融円滑化(モラトリアム)法のリスケジュールに積極的な姿勢を見せています。同機構では、セーフティネットとしての役割を十分認識し、返済の相談や条件変更に応じ、適用にあたっては総支払額が増えることなども説明するとしています。昨年8月には住宅ローンの破綻が急増し、不動産競売が6万件という暗い報道もありました。同機構では、やむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、不動産競売に比べ高額で売却でき、負担を軽減するとして任意売却の検討を促しています。いづれにしても本来は利用しなくても良い措置です。住宅ローン減税、1%金利優遇などはマイホーム取得にはチャンスですが、すぐに飛びつかず、家庭の状況をしっかり見つめ、じっくりと計画して利用したいものです。

[2011.2.18]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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