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日本公庫、サブリース融資を厳密化!賃貸住宅投資で空室増加、家賃引下げ要請多発?

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賃貸アパート・マンション建築急増
住宅ローンを取り扱う住宅金融支援機構(旧日本公庫)は、今年度よりアパートやマンションなど賃貸住宅向けの融資基準を厳しくする方針を示しました。
これは、相続税対策や老後の生活資金、不動産投資として賃貸住宅などを不動産業者などが一括で借り上げ、家賃も業者が一括でオーナーに支払うサブリース契約による賃貸物件が異常に増加しています。
少子化や超高齢化社会、人口減少にある日本で将来的に空室の増加によって、家賃が引き下げられたり回収できず、オーナーの建築費用など融資が返済できなくなる可能性が高くなった対応とみられます。
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現実に、ある賃貸住宅メーカーに薦められ、親から譲り受けた土地に、民間金融機関から融資を受け、賃貸アパートを建てたものの、当初の5年間は契約通りの賃貸収入があったものの、6年目以降は空室が目立ち、家賃引き下げかサブリース契約解約を告げられ、結果、現在は生活保護を受けているとう相談者もいます。

日本公庫、現在は一般賃貸向け賃貸物件融資の取り扱いは無し
住宅金融支援機構は、平成19年4月に発足された国土交通省と財務省所管の金融機関で、民間金融機関と提携して全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」を提供しています。
現在は、賃貸住宅向け融資として「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資」と「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」を取り扱います。
今年3月には、賃貸アパート・マンション向けの融資申請件数は、前年同月から8割も増加しており、これは民間の金融機関からの融資げ減り、4月からは日本公庫の審査基準が厳しくなることを見越して、駆け込み申請が増加したとみられます。
日本公庫によると、4月から融資審査が厳しくなることを業者がセールストークに、早めの建築をオーナーに煽る材料に使われた可能性が大きいと指摘しています。

賃貸物件オーナーには負担ない投資?
サブリース契約は、オーナーが建築した賃貸アパートやマンションを不動産・管理業者が一括で借り上げ、入居者に対して「また貸し」する契約。
契約期間は30年から35年間が多く、空室があってもオーナーには家賃が支払われ、入居者の募集や運営管理も業者が行うため、オーナーにとっては負担はほぼないと言われています。
契約期間中は家賃もオーナーに入り、契約満了後には業者より家賃の減額を要請されるなどトラブルも少なくありません。
また、契約期間中であっても空室が増えると、業者から家賃減額を迫られるなど、契約しながらも「脅し」ともとらわれる事例も報じられます。

人口は8年連続減少も都心は増加、地方は減少
総務省によると、日本の人口は、平成22年から8年連続で減少しており、昨年の減少幅は昭和43年調査以来最大で、新たに生まれた子も初めて100万人を割りました。
この状況から、よほどの少子化政策が行わなければ移民を受け入れる以外、人口減少に歯止めはききません。
賃貸アパート・マンションの増加で、この先10年、20年と空室が埋まるのか懸念されますが、地域によっても人口増減は異なり、「地方創生」を掲げる安倍政権ですが実態は都心集中で、利便性の良い賃貸物件は住居ニーズもありますが、地方においてはそのニーズがどこまであるかはおおよそ予測できます。
相続税の非課税額の引き下げや、生活資金、不動産投資などセールス側のトークに頼らず自身で調査、分析することが重要となります。


[2018.7.30]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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