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老朽化マンション、居住者の8割同意で建て替え可能に!「改正マンション建て替え円滑化法」成立

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国内マンション590万戸のうち106万戸が耐震性不足
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老朽化し耐震性が不足するマンションの建て替えを促す「マンション建て替え円滑化法」が6月18日、参議院本会議で可決,成立しました。
国土交通省によると国内のマンション総数は約590万戸あり、昭和56年以前の旧耐震基準に基づいて建設されたマンションは約106万戸とこれらのマンションの多くは耐震性が不足していると考えられています。これまで建て替えを終えた老朽化マンションは平成25年4月時点で183戸にとどまります。近い将来、首都圏直下型地震や南海トラフ巨大地震などが発生する恐れもあり老朽化したマンションの倒壊と、居住者の生命保護の観点から立て替えを促す必要がありました。

居住者の負担減に容積率を緩和
老朽化したマンションを建て替える場合,所有者が組合をつくり組合が不動産開発会社などに土地と建物を売却。現在は居住者全員の同意が必要ですが、改正法施行後は所有者の8割以上の賛成で建て替えが可能となります。
新しいマンションに建て替える場合は,部屋数を増やせるように容積率を緩和する特例措置を設け、居住者が新しいマンションへ住み替える際の負担を軽減します。不動産開発会社は買取った敷地に新たにマンションを建てることが可能となり、不動産開発の活性化が促されます。

居住者の負担大きかった建て替え
老朽化したマンションの建て替えには、これまで居住者の建て替え資金の負担が重く進んでいませんでした。容積率に余裕のないマンションでは居住スペースを広げることもできず新規居住者に建設費を負担させることも望めませんでした。
改正法により容積率に特例を設けることで建て替え前よりも大きなマンションを建設することができ、現在の居住者の負担を軽減することが可能になります。旧耐震基準で建て替えられた老朽マンションのうち建て替えられるのは年に1〜2%。規制緩和で建て替えが進むか注目されます。

建て替えはマンションだけでなくオフィスやホテルにも
「マンション建て替え円滑化法」は、区分所有者が買い直す必要がないためマンションだけでなく、オフィスビルやホテルなどに建て替えることが可能。東京や京都など「人口密度の割に容積率が低い地域」のマンションなど、ほかの建物より高く建てられ人気となりそうです。
数十年以内に巨大地震の発生が予想されるなか、規制緩和をテコに耐震性に不安のあるマンション建て替えを促し,不動産市場を活性化させます。

[2014.6.27]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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