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J-REIT・不動産購入の資金調達額が3倍に拡大し市場は急騰!投資家、地銀の資金流入に過熱感

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1月〜3月の物件取得額6,4億円、6年半ぶりの規模に拡大
不動産取引増加の原動力の一つとなるJーREIT(不動産投資信託)市場は今年1月〜3月期、物件取得額が6,387億円と前年同期から約2.8倍となり、6年半ぶりの規模に拡大しました。REITは、投資家から集めた資金で不動産に投資。賃料や売却益を分配する金融商品で、国内の証券取引所に上場しているものがJーREITで少額から複数の物件にへの投資が可能となっています。
日銀の異次元の金融緩和策では、JーREITを年間300億円買い付ける計画を示すなど不動産市場の活性化を促しています。

不動産ミニバブル?REIT指数は1年で66%増
東京証券取引所に上場するJーREITを対象に時価総額加重型の指数を表す東証REIT指数は、今年3月末には前年同月から66%増とミニバブル的な高騰を示しました。商業ビルやマンションなど不動産価格に大きく目立った上昇がみえないものの、投資家の先行き期待から実体経済より先行しているようにみえます。
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金融緩和による長期金利の低下に加え、不動産市場回復への期待感の高まりを背景に、安定した収益を求め個人投資家や金融機関などの購入が増えています。一方、JーREITは価格上昇に伴い、分配金の利回りは低下傾向にあるため、急上昇の反動にも注意が必要です。

平均予想利回り:昨年から低下するものの3.4%と株式よりは高い推移
JーREITは現在、39銘柄が上場しており、投資先は住宅やオフィス、ホテルなど商業施設に特化。最近ではネット通販の拡大で物流施設への投資も目立っています。平均の配当予想利回りは4月時点で約3.4%。価格上昇に伴い昨年秋の5%台からは低下気味ですが、株式の配当利回りに比べ高い推移を維持しています。
配当を見ると住宅を対象とした銘柄が、オフィスビルや商業施設よりも高い収益を上げています。景気の影響を受けにくく賃料の収入が安定した住宅系が評価されています。過去5年間を銘柄別で見ると、上位10位のうち住宅系は5銘柄を占めています。

地銀は中小融資から不動産投資に転換?
アベノミクスによる個人投資家の投資意欲は向上し、地銀など企業への融資で収益の確保が厳しくなり不動産投資に流入しています。配当予想利回りは低下傾向にあるものの、アベノミクスでREITが投資対象として注目されることは間違いないでしょう。
経済学では、土地や住宅への投資は景気回復を後押しする最大の力と言われるだけに、アベノミクスや一段の金融緩和がREIT市場を後押しします。REIT市場は急騰し過熱感はあるものの、賃料動向や収益率を注視し今後も市場拡大が期待されます。


[2013.5.2]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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