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オフィスビル空室率4ケ月連続改善、賃料下げ止まり感!日銀買入れ、新規上場にJーREIT上昇中

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賃料底値感!都心5区4ケ月連続下落
オフィスビル仲介大手の三鬼商事が11月8日に発表した「10月のオフィスマーケット」によると、都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス空室率は、前月から0.16ポイント低下し8.74%と4ケ月連続で改善。平均賃料も坪当たり1万6,628円と前月から47円下げ、下落も4ケ月連続しています。
10月は、大手町ファイナンシャルシティなど新築ビル4棟が高稼働で竣工。4棟合計の延べ床面積は約7万7,000坪と、一部で大型の成約も見られました。オフィスビル市場では、賃料の底値感と耐震性への意識が新築や築浅ビルへの移動を後押ししました。
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東証REIT指数:1,000台を維持
今年は、オフィスビルの供給が急増し市況が悪化するとされた「2012年問題」が懸念されましたが、大型ビルは来年2〜3月まで供給はなく、空室率は改善。賃料も下げ止まり感から賃料収入の増加も予測されます。
投資家から資金を調達しオフィスビルなどを取得、賃料や売却益を分配するJーREIT(不動産投資信託)の相場は上昇。東証REIT指数は、今年9月から1,000台を維持しており、11月14日現在で1,032。不動産市場の改善を示しています。

JーREIT時価総額、4年ぶりに4兆円超え
日中関係の悪化により経済は停滞するなか、JーREITの投資先は国内不動産に限られるため安全な投資先とみなされています。海外動向や為替などに左右されず相場や収益に影響が少ないJーREIT市場に投資の避難所として海外からも資金流入が見られます。
JーREITの時価総額は、10月24日には平成20年7月以来4年ぶりに4兆円を超え、10月だけで日銀は計7回、140億円を買入れました。日銀のJーREIT買入れ枠拡大や、新規の上場、オフィスビル市場の改善が追い風となっています。

札幌はリーマンショックで12%へ上昇、相次ぐビル開業で9%へ改善
オフィスビルの空室率改善は、大阪ビジネス地区でも14ケ月連続して低下し9.54%。名古屋ビジネス地区で11.11%と2ケ月連続低下。札幌ビジネス地区では9.97%と7ケ月連続低下し、3年9ケ月ぶりに9%台に改善しました。リーマン・ショック後には12%台まで上昇したものの、北洋大通センターや札幌北ビルの開業、札幌駅地下空間開通が改善要因となりました。
全国的な空室率改善は、さらなる増資や新規の上場も予測され、資金流入の呼び水となりそうです。市場では非上場の不動産ファンドも数多く創設されるなど不動産市場全体への波及効果が期待されます。


[2012.11.17]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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