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住宅ローン「フラット35」利用率3倍!長期固定型金利に魅力、審査のポイントは「適齢期」

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「金利優遇」:フラット35構成比5.5%から16.6%に拡大
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国土交通省によると住宅金融支援機構が扱う長期固定型の住宅ローン「フラット35」の利用が平成22年度、住宅ローン新規貸出額全体の16.6%と前年度の5.5%から16.6%に大幅増加しました。増加の背景には、政府が平成22年2月から省エネ住宅などを対象にした「フラット35S」の金利を当初10年間、通常の金利より1%優遇したことにあるようです。

「フラット35」に耐震性優れていると「フラット35S」
「フラット35」は、最長35年の長期固定金利型住宅ローンで、返済終了まで金利、返済額が確定され、変動によるリスクなく将来的にも子供の学資資金など計画が立てやすいタイプ。さらに取得する住宅が省エネや耐震性に優れる場合には、「フラット35S」が適用され、一定期間金利が引き下がるしくみになっています。

フラット35:金利設定は金融機関ごとに自由
「フラット35」は住宅金融支援機構が、長期固定金利の住宅ローンの取扱いが難しい民間の金融機関から「フッラト35」の住宅ローンを買取り、これを担保として債券を発行。民間の金融機関は、長期の資金調達によって利用者にフラット35を提供しています。
フラット35の金利は、民間の金融機関独自で設定し、販売できるルールとなっており、同じ「フラット35」でも金融機関によって金利が異なります。さらには民間の金融機関独自の変動型、固定型住宅ローンも用意されているため、利用の際には購入金額も大きいだけにじっくり検討するなど注意が必要です。

フラット35のデメリット:長引く審査期間、利用条件
「フラット35」利用の急増には低金利の他、信用会社の保証が不要であり、保証料の心配もなく、繰上げ返済時の手数料がかからないなど民間の住宅ローンに比べ優位性が高いように見えます。一方、「フラット35」を利用するデメリットとして考えられるのは、審査に時間がかかるとされています。金利も融資実行時の金利が適用されるため、仮に現時点で金利が2.5%であっても審査が長引いた場合、融資実行時には2.8%となる可能性もあります。また、長引く審査で融資に間に合わず、つなぎ融資が必要になることも考えておかなければなりません。借入条件などでも所得や融資限度額、建物の条件などがあるため、早めに金融機関へ相談し確認する必要があります。

フラット35利用者傾向:経済的負担ない30歳代
住宅金融支援機構の「平成22年度フラット35利用者調査」によると、利用者の年代では30歳代が前年度の44.1%から51.5%と上昇。なかでも土地付き注文住宅では、52.6%から58.8%と約6割を占めています。総返済負担率25%以上の構成比では前年度43.1%から36.3%と低下し4割を下回りました。若い世帯が負担なく「フラット35」を利用し住宅を購入する傾向となっています。
国土交通省住宅局が金融機関や保険会社などを対象に行った「平成23年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、住宅ローンの審査で重要視する項目は「完済時の年齢」が99.3%も最も高く、「返済負担率」や「勤続年数」、「年収」と続き、いづれも95%を超える結果となりました。住宅ローン利用の際には「適齢期」があることが示されました。

[2012.3.23]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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