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国交省:区分所有法改正/平成31年には築30年以上が100万戸!老朽化マンション建て替え促進

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マンション建て替え議決:4/5から2/3へ縮小
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国土交通省は、老朽化したマンションの建て替えを円滑化するため、区分所有法など関連規制を緩和。都心で増加する中古マンションの耐震化、安全性を高め、住宅投資を後押しする方針が報じられました。老朽化したマンションの建て替えには専有面積に比例する議決権の4/5以上の同意が必要ですが、改正案では2/3に減らし、共有部分の改修も3/4以上の同意から1/2以上にするとしています。

区分所有法:住民トラブル防ぐ法改正
日本初の分譲マンションは昭和31年、東京に建設され、高度成長の追い風に乗り昭和40年代には一大マンションブームが起きました。分譲マンションは、都心から地方都市へ拡大し、全国に中高層マンションが建設されてきました。
マンションは1つの建物に複数の住人が隣り合わせで生活するため、利害関係によるトラブルも少なくありません。区分所有法はこのようなトラブルを未然に防ぐために昭和38年に施行。その後のマンション増加にともない、新たなトラブルに対応するため昭和58年と平成14年に改正されてきました。

建て替え:安全性やエレベーター設置、バリアフリー、生活環境向上
平成7年以降、新築マンションの供給は高い水準で推移する一方で、老朽化が問題視されはじめました。昭和40~50年建設されたマンションは築30年を超え、大規模修繕や建て替えなど老朽化に対応するニーズが高まっています。多発する地震への耐震性問題や、今では当たり前となっているエレベーターやバリアフリー化、ネット環境など深刻な問題を抱えるマンションも数多くあります。マンションに要求される設備なども時代の変化とともに変わりつつあります。
分譲マンションは区分所有者の財産である「専有部分」とそれ以外の 「共有部分」からなっていて、「共有部分」は区分所有者全員の財産であり、建て替えなどの実施には区分所有者の「合意」が大きなポイント となっています。

平成31年、築30年以上のマンション100万戸
国土交通省によると、平成21年度に築30年を超えるマンションは全国で73万戸となっており、平成31年には約100万戸と予測されています。今後、建て替えに踏み切るマンションは続出するのは間違いないでしょう。
法改正によって住民の費用負担など課題も残るものの、耐震性に優れ、生活環境に合ったマンションに生まれ変われば資産価値も高まります。所有者の賛同が得られず、頓挫するケースの多かった老朽化したマンションの、建て替えを後押しする施策になります。

[2012.1.7]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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