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住宅の不動産価格指数、51ケ月連続して上昇中!富裕層の投資用?手が出なくなった首都圏マンション

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住宅地、戸建ては横ばい、マンションが牽引
国土交通省は5月29日、今年2月の住宅総合の不動産価格指数が前年同月から2.2%増の114.2となり、51ケ月連続して前年同月比を上回ったことを発表しました。
住宅総合の内訳を見ると、住宅地が101.1、戸建て住宅が101.9、マンション(区分所有)が148.8とマンションの価格指数が全体を牽引しました。
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平成30年は、マンションの平均販売価格が前年から約1割上昇し、過去最高を更新しており、価格が賃料の何年分に当たるかを示す数値「マンションPER(Price Earnings Ratio)」は24.98に上り、平成12年以降で最も高く、マンションが手に届きにくくなっている状況となっています。

国際指針に基づいた不動産価格指数
不動産価格指数は、IMF(International Monetary Fund:国際通貨基金)などの国際指針に基づいて、不動産の市場価格の動向を示すものとし、日本では国土交通省が全国や地域別、住居・商業別の分析を基に投資環境の整備などに活用されています。
指数は、平成12年7月を100とし、同省が運営する「不動産の取引価格情報提供制度」などから抽出したデータを基に算出しています。
同省では、物件の所在や取引状況を調査した「登記移動情報を基にした情報」や、アンケート調査を反映させた「アンケート調査による情報」、不動産鑑定士が現地に出向き周辺環境や築年数などを確認する「現地調査」と、多様な情報を分析し不動産価格指数を割り出しています。

リーマン・ショックを機に世界で指数を統一化
不動産価格指数は、米国での低所得者向け不動産ローン・サブプライム破綻によるリーマン・ショックを経て国際的な指標ともなり、金融危機をキッカケにIMFなど国際機関が中心となり、指数を統一化したもので日本もこれに賛同しました。
国土交通省によると、マンションの指数上昇は、平成25年以降急激に上昇し、戸建てや宅地については横ばいが続くものの、現在は住宅ローンが超低金利で推移しているものの、マンション価格高騰で買いづらくなっているのが現状です。
これは、東京オリンピック・パラリンピックの開催地決定とも重なりますが、それ以前にも上昇傾向にありました。

住居用マンションの他に投資用に活用も
割高感の高い駅近のエリアでは、国内外の富裕層など住居用に購入する高級物件以外にも投資先としての高いニーズがあり、現在でもタワーマンションなどの開発が相次いでいます。
その結果、周辺のエリアのマンションの価格相場を押し上げる結果ともなっています。
令和34年には日本の人口は1億人を割り込み空き家は800万戸を超える中、人手不足により外国人労働移民は今後5年で50万人が流入し、首都圏への流入が予測される状況です。
首都圏などマンションを取得できる層は限られてきており、今後の住居環境動向が注視されています。


[2019.6.7]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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