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東京オフィス空室率、3ケ月ぶりに悪化!賃料は急上昇中

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東京オフィス空室率、3ケ月ぶりに悪化
オフィス仲介の三鬼商事が今年9月7日発表した東京のビジネス地区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の8月時点のオフィス平均空室率は3.35%と前月から0.13ポイント上昇。3ケ月ぶりに悪化しました。
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8月は、大規模なビル、港区赤坂の「赤坂インターシティAIR」1棟を含め新築ビルが満室になるなど満室になったものの、既存ビルでは、大型成約もあり、大型空室の募集が開始され、その影響で東京ビシネス地区全体の空室面積が1ケ月間で約1万坪増加しました。
新築ビルの8月時点での空室率は、18.99%と前月から6.50ポイント下がりましたが、一方、既存ビルの空室率は、前月から0.18ポイント上昇しています。これは、既存ビルから新築ビルへの移転に伴う解約の影響が大きいことが要因となっています。

賃料は44ケ月連続上昇
東京のビジネス地区のオフィス平均賃料は、3.3平方メートル当たり1万8,957円と前月から上昇。上昇は44ケ月連続で平成21年12月の1万8,978円以来、7年8ケ月ぶりの高水準となりました。新築のオフィス平均賃料では、2万7,024円と前月比30%増となりました。
一方、大阪のビジネス地区の平均空室率は、3.96%と同0.13ポイント低下。自社ビルからの移転がなどの成約が目立っています。大型の成約はありませんでしたが、解約が少なかったため大阪ビジネス地区全体での空室率は、1ケ月で約2,700坪減少しています。

大阪ビジネス地区は投資額が最大
ただ、大阪ビジネス地区では心斎橋プラザビルなど4物件、大型の取引が成立したことで大阪圏の投資額は3,810億円と全体の17%を占め、平成20年以来最大の投資額となりました。
日本において商業用の投資額は、平成27年、28年と2年連続で減少しましたが、今年上半期では前年同期から2ケタ成長になり、大型の取引も散見され、前向きな要因が増加しています。
日本の商業用不動産投資額は前年比から増加し、3兆7,000億円〜4兆円になる見通しです。

上野に初の百貨店とパルコ同居の構想ビル建設
大丸松坂屋百貨店やパルコを傘下にするJ・フロントリテイリングは、松坂屋上野店南館の跡地に今年11月、パルコや映画館、オフィスが入居する23階建ての高層ビルを建設します。
平成24年、連結子会社としたパルコと百貨店事業の連携は初めてとなります。この再開発は松坂屋銀座店跡地に開発した「ギンザシックス」に続くもので、百貨店から脱却する事業を実現化。入居するテナントから賃料を収益源とする方針です。
景気回復の伴い日本経済が本格的に回復した場合、東京都心のオフィス賃料が上昇したりするなど、大阪や名古屋、福岡を始め東京に続くと予測されます。


[2017.9.18]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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