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J-REIT市場規模は10兆円超、配当は1.5兆円!日銀・黒田バズーカ空砲か?ライツ・オファリング増資

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日銀買入れ額:今年末まで1,400億円、すでに5月末1,378億円
日銀・黒田総裁は6月11日、異次元金融緩和の導入時に示したJーREIT(不動産投資信託)の保有残高について「買入れは上限ではない」との方針を示しました。今年4月4日には、今年末には保有残高が1,400億円になるとの考えを示しましたが、5月末にはすでに1,378億円に達し、6月は1回当たりの購入規模を縮小しています。
JーREIT相場は、長期金利の先行き不透明感や株式市場の乱高下、日銀のJーREIT購入が細ってきたことにより投資家など買い意欲が後退。日銀は6月12日、JーREITを1億円買入れ残高は1,385億円に達しています。

長期金利上昇が逆風、REIT指数4ケ月ぶりに低下
東証REIT指数は6月12日、約4ケ月ぶりに低水準を記録。前日の日銀の金融政策決定会合でのゼロ回答を受け、長期金利が上昇し逆風となりました。日銀では、引き続きJーREITの保有残高が年300億円相当のペースで増加するよう買入れは継続するとの考えを示します。日銀買入れが呼び水となり再び投資家心理が変化するかが今後注目されます。
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JーREITの魅力は何より高い利回りで、この半年をみても安定して3~5%の利回りが得られ個人投資家にも人気を集めています。日銀の300億円の増枠分購入の前倒しなど黒田バズーカ砲が待たれます。

市場拡大ペース再加速、1兆円の増加ようした期間、過去最短5ケ月
不動産証券協会によると、JーREITの資産規模は今年4月に10兆円に達し、分配金の累計額は1兆5,000億円に到達しました。1兆円の増加に要した期間は過去最短の5ケ月。市場拡大のペースが再加速しています。
6月12日には、金融商品取引法や投資信託法など5つの法案改正が可決、成立。JーREITが急激に下落した場合、運用する投資法人自ら投資口を取得し、投資口価格の目減りを防ぐ「自己投資口の取得」が可能になります。

リーマンの教訓!法改正で資金調達手段を拡大
リーマンショックの際には、多大な影響が金融機関だけでなくREITにも波及され投資口価格が急落し、資金が行き詰まる危機も経験。金融庁では、株式会社の自社株買いに相当する自己投資口の取得や、すでに投資している投資家へ投資口の割当て増資するライツ・オファリングも可能にする方向です。同庁では資金調達手段の幅を広げ、REIT市場の信頼性を確保します。
東京都心のビル空室率は、新規供給が一巡し低水準が続くと予測されるなか、全体の配当利回りも5月末時点で3.81%と高水準となりますが、今後の長期金利などの注意も必要です。

[2013.6.18]

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八木宏之プロフィール
セントラル総研・八木宏之
株式会社セントラル総合研究所 代表取締役社長。連帯保証人制度見直し協議会発起人。NPO法人自殺対策支援センターLIFE LINK賛同者。
昭和34年、東京都生まれ。大学卒業後、銀行系リース会社で全国屈指の債権回収担当者として活躍。平成8年、経営者への財務アドバイスなどの経験を活かし、事業再生専門コンサルティング会社、株式会社セントラル総合研究所を設立。以来14年間、中小企業の「事業再生と敗者復活」を掲げ、9000件近い相談に応えてきた。
事業再生に関わる著書も多く出版。平成22年5月新刊『たかが赤字でくよくよするな!』(大和書房)をはじめ、『7000社を救ったプロの事業再生術』(日本実業出版)、『債務者が主導権を握る事業再生 経営者なら諦めるな』(かんき出版)、平成14年、『借りたカネは返すな!』(アスコム)はシリーズ55万部を記録。その他実用書など数冊を出版している。
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